di Massimiliano Bartocci –
Oltre alla scelta immotivata di vendere il secondo immobile di proprietà pubblica che esiste nel Parco del Girfalco fa discutere il prezzo di base fissato dall’amministrazione.
Anche i non addetti ai lavori si sono accorti che 1 milione e 973 mila euro di base d’asta, per una superficie lorda di 5.301 metri quadri, non può di certo essere considerato un prezzo congruo.
5301 METRI QUADRI PER 9730 METRI CUBI
Nella relazione estimativa allegata alla Delibera del Consiglio Comunale n. 99 del 28/12/2021 (richiamata dalla determina n. 446 del 10 giugno 2022 con cui il Dirigente al patrimonio ha indetto una procedura aperta per l’alienazione) si legge che “il piano particolareggiato prevede sia un incremento della superficie realizzabile che un incremento volumetrico” e si specificano le seguenti consistenze:
piano interrato 892,00 mq
piano seminterrato 1255,22 mq
piano terra 733,40 mq
piano primo 554,00 mq
piano secondo 487,00 mq
piano terzo 487,00 mq
piano quarto 186,00 mq
per un totale di 4594,62 mq (che arrivano a 5301 metri quadri con i 707 mq dei balconi, foyer, portico e solarium) e un volume complessivo di 9730 metri cubi.
11 MILIONI DI EURO E’ IL VALORE DI MERCATO, IL COMUNE NE CHIEDE 1,97
Per determinare il prezzo è quindi sufficiente moltiplicare i metri quadri utilizzabili per il valore di mercato.
Valore di mercato della zona, la più prestigiosa della città, che è ora fissato dalla alienazione che è avvenuta pochi mesi fa, con la vendita della “casa del custode”, che si trova proprio a pochi metri dall’immobile in questione.
Sebbene la vendita della “casa del custode” abbia presentato evidenti anomalie per la partecipazione minima (solo due persone), il prezzo di realizzo di 335.000 mila euro per una superficie lorda di 161 mq, è di 2.080 al metro quadro e deve ora essere considerato quantomeno un punto di riferimento.
Questo vuol dire che il valore di mercato della Casina delle Rose è pari a 5031 x 2080 = 11.026.080
Stabilire una base d’asta di 1.973.000 euro (372 euro al mq) può configurare un grave danno erariale. I privati sono infatti condizionati dalla valutazione dell’ente e portati ad effettuare offerte comunque inferiori al valore di mercato.
QUANTO VALE LA VOSTRA CASA O IL VOSTRO LOCALE COMMERCIALE?
Ma prima di affrontare il ragionamento effettuato dalla Amministrazione Comunale basta effettuare un semplice ragionamento per capire come il prezzo di base d’asta sia errato. Se infatti una villa nel Parco del Girfalco vale secondo il Sindaco di Fermo 372 euro al mq (1.973.000: 5.301) allora quanto può valere la vostra casa o il vostro locale commerciale? Considerando la posizione sicuramente meno prestigiosa, forse meno della metà, 150 euro al mq? Cioè un appartamento di 80 metri quadri secondo l’amministrazione fermana non vale più di 12.000 euro?
MA COME SI È ARRIVATI A QUESTA SOTTOVALUTAZIONE?
Per arrivare a questa sottovalutazione l’amministrazione comunale si è avvalsa “della collaborazione dell’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Ascoli Piceno – Territorio”, vale a dire una vecchia stima del 2016.
L’Ufficio Territoriale della Agenzia delle Entrate, sulla considerazione che non era percorribile la strada dalla valutazione secondo il “valore di mercato, in quanto “non si conoscono i prezzi di mercato di immobili analoghi a quello esistente “ha effettuato una valutazione secondo la procedura approssimata del “valore di trasformazione”.
Partendo dal valore degli immobili con potenzialità notevolmente inferiori (vendite effettuate in Corso Marconi, Via Corsica, Viale Ciccolungo, ecc.) ha individuato il “valore di mercato del prodotto edilizio trasformato” come pari a 2750 euro medio al metro quadro per 3657 metri quadri convenzionali (cioè con una riduzione dei metri quadri del 70% per il piano interrato, del 50% per semi interrato e del 70% per balconi, foyer, portico e solarium) si è arrivati ad un prezzo di probabile realizzo di 10.056.750 a cui sono stati sottratti tutti i costi diretti e indiretti per 5.528.427 e un utile del 12% per arrivare ad un prezzo base d’asta di 2.707.000 con “una alea del più o meno 15%”.
700 MILA EURO DI SCONTO
Su questa valutazione l’amministrazione comunale di Fermo ha effettuato uno sconto del 25%, cioè una riduzione di oltre 700.000 euro, giustificata anche dalla “crisi innestata dalla pandemia”, per arrivare alla valutazione di 1.973.000 euro.
La crisi pandemica è casomai una aggravante del danno erariale in quanto nessuno, salvo un urgente bisogno di soldi, decide di vendere in un periodo in cui i prezzi sono particolarmente bassi ma casomai attende il momento di poter realizzare il massimo prezzo possibile.
LA STIMA DEL 2016 CARENTE ED INUTILIZZABILE
Ma il dirigente comunale che ha effettuato la valutazione non poteva non sapere che nel frattempo
- è stato approvato il D.L n. 152 del 6 novembre 2021 che ha introdotto all’interno del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (Pnrr), un credito d’imposta pari all’80% delle spese sostenute per la riqualificazione di strutture alberghiere, a cui si aggiunge un contributo a fondo perduto – slegato dal tax credit – che può arrivare fino a 100 mila euro e che può essere richiesto fino al 31 dicembre 2024.
- è divenuta operativa la legislazione sui Condhotel specificata con Decreto del Pres. Cons. Min. 22/01/2018 n. 13 con cui sono state definite le ”condizioni di esercizio dei condhotel, e sui criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale, ai sensi dell’articolo 31 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164. Residenziale che può arrivare fino al 40% della superficie lorda totale.
- che il valore di mercato è ora stabilito dalla vendita della “casa del custode”.
che hanno reso la stima del 2016 superata in quanto carente di questi elementi.
Basti pensare che anche solo riservando i due ultimi piani al residenziale, per 673 mq, al prezzo di realizzo di 5000/7000 al metro quadro, per avere un valore di vendita di oltre 4 milioni di euro. Ad ulteriore riprova dell’errore nel prezzo di base d’asta.
IL DIRIGENTE AL PATRIMONIO MA ANCHE SINDACO E ASSESSORI POTREBBERO ESSERE CHIAMATI A RISPONDERE PERSONALMENTE
Si prospetta quindi un probabile strascico giudiziario di questa vicenda.
Il dirigente al patrimonio che ha realizzato la stima ma anche i membri della Giunta Comunale, sia pur in misura inferiore, che hanno deliberato sulla base di una perizia di stima erronea potrebbero infatti essere chiamati a rispondere personalmente del danno erariale procurato. La distinzione tra funzione politica e funzione amministrativa non esclude la corresponsabilità degli amministratori che abbiano avallato un’operazione che sia palesemente antieconomica in pregiudizio dell’ente locale. Come confermato da molte sentenze della Corte dei Conti.
IL CUL DE SAC DELLA DESTINAZIONE ALBERGHIERA
È evidente come l’amministrazione si sia infilata in un “cul de sac”, dovuta alla scelta di realizzare un Hotel sul piazzale del Girfalco. Le dimensioni attuali dell’immobile non potevano di certo essere sufficienti per questo obiettivo, per cui si è proceduti alla variante al piano particolareggiato autorizzando l’aumento della superficie lorda e delle volumetrie realizzabili. Ma questo ha comportato un aumento di valore del bene (sopra ai 10 milioni come visto) ed anche dei costi di realizzo che non ha trovato imprenditori del settore disposti ad investire.
Le nuove “opportunità” legislative hanno accesso l’interesse degli imprenditori, anche attratti dalla possibilità di realizzare un 40% di residenziale, MA NON SONO STATE CONSIDERATE nel determinare la base d’asta.
Come è possibile verificare scaricando il documento completo della valutazione.
rebbe stato troppo facile pensare ad una nuova destinazione pubblica, come ad esempio quella museale, e trovare con facilità i finanziamenti per realizzarla.
Ma in questo caso ci avrebbero guadagnato solo i cittadini.